联盟将筛选海内外至少50个真正兼具旅游度假、养生养老、投资理财功能的高端、优质旅游地产项目,依托旅游财富网旅居交换服务平台体系,为联盟内项目业主之间提供物业免费交换度假服务。

为确保每个联盟项目都能达到“国际旅居交换联盟”所必须的软硬件规范标准,国际旅游地产专评委将组建专家团队,为所有联盟项目提供项目定位、商业模式建议、推荐管理公司、项目精准营销等一揽子咨询服务。

原因一:消费者反馈

根据旅游财富网线上线下《2012旅游地产投资消费市场调查问卷》共计96280份有效问卷统计数据分析显示:已经投资旅游地产的人数占比15%,计划投资的占45%,不打算投资的占比40%; 大多数中高端人士对旅游地产缺乏投资热情,为什么呢?

统计结果显示,有以下三个主要原因:

1、每年在同一地方度假,单一乏味;
2、高空置率,投资收益无法实现;
3、物业配套和服务都不完善,度假品质无保障

原因二:旅游地产项目开发现状

根据据国际旅游地产专家评审委员会《2012年度国际旅游地产评审活动》市场调研结果显示:

旅游地产开发失败三大根本原因:

1、90%认为:项目定位不精准(产品定位、客户定位、市场定位);
2、70%认为:服务不完善(配套服务、度假服务、物业经营服务);
3、60%认为:营销渠道不对口(沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合)。

项目定位

由旅居战略联盟专家团队对项目资料进行分析,为项目的产品定位、配套功能定位和运营管理模式等提出整改建议。如有必要,将组织专家团队到项目现场进行实地考察,与项目方面对面沟通。

商业模式

提供国际上成熟的度假、养生物业商业模式,帮助现有物管公司升级服务功能,或推荐专业酒店管理公司,并提供管理公司与业主间的返租或全权委托管理合同文本,帮助项目无缝对接旅居交换系统。

营销渠道

根据项目所在地旅游资源和项目本身定位及配套功能,推荐相应高端旅行社或二手中介,组织度假置业游,为项目房产销售和后续业主物业面向度假市场提供客源保障,激活开发商配套的物业。

曾晓成 常务副主任
旅游财富网 CEO
朱中一 副主任委员
中国房地产业协会 副会长
杨文斌 副主任委员
世联地产 集团战略顾问事业部总经理
陈基强 副主任委员
基强联行 董事总经理
林峰 副主任委员
北京绿维创景规划设计院 院长
朱伟农 副主任委员
美诺酒店集团中国地区拓展 副总裁
张照 专家委员
中南集团海南儋州房地产公司 副总经理
张大昆 副主任委员
上海诚瑞酒店管理有限公司 首席执行官

  候鸟式度假项目 5+2生活度假项目 产权式酒店项目
置业用途 适合生态养生、养老、过冬、避暑等季节性居住。 主要用于周末和节假日期间,远离城市喧嚣的休闲居住。 购买酒店客房产权,返租或委托管理公司,获取经营收益及物业增值。
区域定位 宜居型旅游城市,适合冬季避寒、夏季避暑、春秋季节养生度假。 一般地处1-3小时城市生活圈内,周边环境优美、空气清新。 中心城区、商务区旅游星级和商务型酒店及景区、度假区度假类酒店。
产品定位 要求项目本身或周边生活、医疗和休闲度假设施配套齐全。 高档度假式住宅物业,要求项目本身或周边生活,休闲度假设施配套齐全。 面向短期商务、观光、休闲度假旅游者,客房30平米-80平米不等。
管理服务 度假居住时由管理公司提供酒店式服务;空关时代为可对外租赁。 由高档物业管理公司提供各类管家式服务。 酒店管理公司统一经营,小业主提供每年10天-30天的免费入住权益。
交换必备条件 物业必须由酒店管理公司或高端物业公司(拒绝普通物管+房间托管模式)提供全权委托经营管理服务,服务内容至少包括前台接待,上门清扫、退房清点和业主房屋钥匙托管等。 由酒店管理公司或高端物业公司(拒绝普通物管+房间托管模式)提供全权委托经营管理服务,服务内容至少包括前台接待,上门清扫、退房清点和业主房屋钥匙托管等。 管理公司为小业主提供每年10天 - 30天左右的免费入住权益。由于有酒店式标准服务,业主把获得的免费入住权益用于与其它地区物业的业主进行交换入住,将免去许多像普通住房用来交换所带来的众多困难。

旅居交换平台采取的是点数制的等值交换体系,业主免费注册旅居交换会员,便可上传拥有的度假房屋资源,通过系统参照该房屋平均房价或折算成的日租均价,获得1元等于1个旅游财富点的日交换点数,并成为旅居交换平台的正式注册会员。

旅居交换系统将根据会员自主发布的旅居交换信息,如房屋交换财富点数、交换目的地、住宿类型需求等详细参数的筛选实现系统自动匹配,确定交换对象。

旅居交换平台帮助物业业主实现及时、跨季度、跨年度,跨物业类型进行交换度假。交换系统完善的交换规则和平台严格审核,为业主会员实现公平、公开、公正交换,提升业主物业的使用价值,真正实现一处购房,全球免费交换度假。

度假物业统一管理与第三方物业托管模式比较分析
  整体物业管理 第三方物业托管
商业模式 由酒店管理公司或高端物管公司提供包括基础物业管理和接受业主委托租赁经营服务。由管理公司统一对外租赁经营,与业主采取约定的收益比例分成。 普通物管公司提供基础物业管理服务,第三方物业托管公司接受业主物业委托经营服务,第三方与业主采取约定的收益比例分成,但业主需要支付房屋整改等经营成本费用。
经营管理 增加业主客房管理部和市场部,就能保证物业的整体运营管理。经营推广上可以直接和传统旅行社合作,借助包括艺龙网、淘宝网、京东商城、携程网等国内外所有酒店预订平台。 第三方物业托管公司根据托管物业的数量,配备相应的客房管理人员。经营推广上同样是通过酒店公共预订平台推广,但无法接待旅行社组织的旅游度假客源。
业主度假 业主可以根据自己的度假安排,确定入住时间。空关时可以随时委托物管公司参与对外经营。 业主自己度假入住时,只能是普通物管公司的基本服务,品质无法保障,如需第三方提供服务需额外增加费用。
度假交换 管理公司可以通过业主间的度假交换,提升小区物业的入住率,为物管公司管理的其它商业配套设施带来营业收入。 考虑到第三方物业托管公司维持服务的成本较高,并且是以获取物业经营收益为目的,提供旅居交换服务的可能性较小。
优劣势分析 旅游地产本身就是经营性与度假自住型相结合的产品,物管方面就应该选择与业主需求相匹配的具备多元化经营管理能力的物管公司。 适合旅游地产初级阶段遗留的物管公司经营缺失的项目。从业主的角度,除了和原有物管公司打交道,还需要和托管公司时刻沟通,并不能带来太多便利。从度假者而言,入住房间管理很好,但房间以外的公共区域却很难保障。

 

香庭海岸 颐和山水人家
项目名称:香庭海岸
项目占地:320000平方米  建筑面积:440000平方米 
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:山东-威海
项目位置:山东威海荣成市港西环海路
项目名称:颐和山水人家
项目占地:170008平方米,总建筑面积202300平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:山东-乳山
项目位置:山东乳山市银海路86号(银金大道旁)
海阳宝龙城 青岛红树林度假世界
项目名称:海阳宝龙城
项目参数:占地666666平方米,总建筑面积900000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:山东-海阳
项目位置:山东海阳海滨西路9号(滨海大道南侧湿地公园西)
项目名称:青岛红树林度假世界
项目参数:占地300000平方米,建筑面积764000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:山东-青岛
项目位置:山东青岛市黄岛区滨海大道1366号
上谷居 平海逸龙湾
项目名称:上谷居
项目参数:占地52000平方米,总建筑面积68000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:安徽-黄山
项目位置:安徽黄山市屯溪区花山路16号
项目名称:平海逸龙湾
项目参数:占地260130平方米,建筑面积400000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:海南-文昌
项目位置:海南文昌市清澜高隆湾旅游大道(距白金海岸北边200米)
东方龙湾 卓达东方巴哈马
项目名称:东方龙湾
项目参数:占地238290平方米,总建筑面积366329平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:海南-文昌
项目位置:海南省文昌市清澜高隆湾风景区高隆路305号(文昌市政府东边)
项目名称:卓达东方巴哈马
项目参数:占地196152平方米,建筑面积600000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:海南-三亚
项目位置:海南三亚市迎宾大道与凤凰路交汇处
亚泰温泉海岸 开维生态城
项目名称:亚泰温泉海岸
项目参数:占地74500平方米,总建筑面积47400平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:海南-澄迈
项目位置:海南海口市西海岸盈滨半岛
项目名称:开维生态城
项目参数:占地885800平方米,建筑面积1000000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:海南-海口
项目位置:海南海口市美兰区东海岸(桂林洋)兴洋大道开维生态城
大理公馆 梦云南·雨林澜山
项目名称:大理公馆
项目参数:占地116493平方米,总建筑面积100000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:云南-大理
项目位置:云南大理市政环海路石房子山
项目名称:梦云南·雨林澜山
项目参数:占地570000平方米,建筑面积290000平方米
项目定位:候鸟式度假物业
行政区域:云南-西双版纳
项目位置:云南西双版纳州景洪市曼弄枫旅游度假区二期东侧

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2013国际旅游财富峰会 组委会

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